Sälja lägenhet på ritning – så fungerar processen

Sälja lägenhet på ritning – så fungerar processen

Att sälja en lägenhet ”på ritning” innebär att du säljer vidare en nyproducerad bostadsrätt innan den är färdigställd och innan du har flyttat in. Det är en process som blivit allt vanligare, särskilt i projekt med långa ledtider där köparens livssituation eller marknadsläget hunnit förändras under byggtiden. Här går vi igenom de juridiska stegen, riskerna och vad som krävs för en lyckad försäljning.

Skillnaden mellan förhandsavtal och upplåtelseavtal

För att veta när du har rätt att sälja måste du ha koll på de två juridiska huvudstegen i ett nyproduktionsprojekt:

1. Förhandsavtal: Detta är ett bindande avtal om att föreningen i framtiden ska upplåta en bostadsrätt till dig. Enligt bostadsrättslagen (5 kap. 10 §) får du inte sätta någon annan än din make eller sambo i ditt ställe när det gäller förhandsavtalet. Att sälja i detta skede är alltså juridiskt svårt och kräver oftast att byggherren godkänner en överlåtelse av kontraktet, vilket de sällan gör utan särskilda skäl.
2. Upplåtelseavtal: Det är först när upplåtelseavtalet är signerat som du juridiskt äger bostadsrätten. Från och med nu har du rätt att sälja den vidare till en ny köpare, även om huset fortfarande är en byggarbetsplats.

Processen med dubbla tillträden

Den vanligaste modellen när man säljer på ritning är att den ursprungliga köparen (du) fortfarande måste genomföra sitt tillträde innan den nya köparen kan ta över. Detta kallas ofta för ”dubbla tillträden”.

• Tillträde 1: Du betalar den resterande köpeskillingen till byggherren, kvitterar ut nycklarna och blir formellt boende.
• Mellanperiod: Det krävs oftast 2–5 bankdagar för att transaktionerna ska registreras och för att bostadsrättsföreningen ska hinna uppdatera medlemsregistret.
• Tillträde 2: Du överlämnar nycklarna och bostaden till din köpare, som i sin tur betalar sin köpeskilling till dig.

Detta innebär att du måste kunna finansiera hela köpeskillingen under några dagar, även om du redan har sålt lägenheten. Det är därför viktigt att ha en nära dialog med din bank om ett överbryggningslån.

Utmaningar vid försäljning av nyproduktion

Eftersom det inte finns någon fysisk bostad att visa, bygger marknadsföringen helt på ritningar, 3D-visualiseringar och rumsbeskrivningar. Här blir mäklarens roll extra viktig för att förmedla känslan av det färdiga hemmet. En fördel är dock att bostaden är helt oanvänd och ofta har garantier som följer med till den nya ägaren.

En risk att beakta är att vissa byggherrar har klausuler mot spekulation som kan begränsa möjligheten till försäljning innan en viss tidpunkt. Kontrollera alltid ditt specifika avtal. Dessutom måste den nya köparen godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen för att köpet ska bli giltigt, precis som vid en vanlig försäljning.

Skatt och uppskov vid vinst

När du säljer på ritning beskattas vinsten på samma sätt som vid en vanlig bostadsförsäljning (22 % av vinsten). Om du planerat att använda uppskov från en tidigare försäljning är det viktigt att veta att Skatteverket kräver att du faktiskt bosätter dig i den nya lägenheten för att den ska räknas som en ersättningsbostad. Säljer du innan inflytt kan du gå miste om rätten till uppskov.