Hållbar nyproduktion: så granskar du kraven före köp

Hållbar nyproduktion betyder i praktiken att du som köpare kan kontrollera tre dokument: klimatdeklarationen, energideklarationen och slutbeskedet. Ordet "hållbar" i mäklarprospektet är säljarens egen beskrivning och inte reglerat i lag – men de tre dokumenten är det. Här går vi igenom varje krav, var du hittar det och vilka frågor du ställer innan du skriver på ett köpe- eller förhandsavtal.

Vad lagen faktiskt kräver av en ny byggnad

Sedan den 1 januari 2022 krävs klimatdeklaration när en byggnad uppförs, förutsatt att bygglovsansökan kom in den 1 januari 2022 eller senare och att byggnaden inte omfattas av något undantag. Byggherren ska redovisa vilken klimatpåverkan byggskedet ger upphov till och registrera deklarationen i Boverkets register för klimatdeklarationer.

Lika viktigt är vad lagen inte kräver: det finns inga gränsvärden för högsta tillåtna klimatpåverkan. Kravet är att beräkna och redovisa. En byggnad kan alltså vara klimatdeklarerad utan att vara särskilt klimatsmart. Men deklarationen ger dig en siffra som du kan jämföra mellan projekt – och det är mer underlag än någon broschyr ger.

Klimatdeklarationen hämtar du själv, utan säljaren

Boverkets e-tjänst Hämta klimatdeklaration låter vem som helst beställa deklarationen som allmän handling. Du fyller i fastighetsbeteckning och den e-postadress dokumentet ska skickas till. Du kan hämta högst nio deklarationer per dag via e-tjänsten; begär du fler tar Boverket ut en avgift.

Det här är den enklaste kontrollen i hela köpprocessen, och den går att göra innan du ens bokar ett visningsbesök. Ta reda på fastighetsbeteckningen via kommunens karttjänst eller genom att fråga säljaren, och beställ dokumentet. Får du inget dokument finns det oftast en förklaring i undantagslistan nedan.

Undantagen som gör att dokumentet saknas

Vissa nya byggnader behöver inte klimatdeklareras. Det gäller byggnader som har tidsbegränsat bygglov och ska användas i högst två år, byggnader som inte kräver bygglov, byggnader för industri- eller verkstadsändamål, ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring, byggnader som är 100,0 kvadratmeter eller mindre, byggnader avsedda för totalförsvaret eller av betydelse för Sveriges säkerhet, byggnader som vissa statliga byggherrar uppför, samt byggnader som en privatperson uppför privat och inte inom näringsverksamhet.

För dig som köpare betyder det här att små projekt och projekt där en privatperson är byggherre kan sakna klimatdeklaration helt. Det är inte ett fel – men det innebär att du inte har något jämförelsetal, och då får du ställa fler frågor i stället.

Slutbeskedet visar att deklarationen blev gjord

Plan- och bygglagen ändrades när klimatdeklarationskravet infördes. För att få slutbesked måste byggherren visa att byggnaden har klimatdeklarerats, eller göra sannolikt att det inte finns någon skyldighet att lämna in en deklaration. Byggherren får en bekräftelse från Boverket och lämnar den till byggnadsnämnden, som kontrollerar den innan slutbeskedet ges.

Byggnadsnämnden kan också ge ett intermistiskt slutbesked i avvaktan på att bekräftelsen kommer in. För dig som köpare är skillnaden praktisk: ett intermistiskt slutbesked är en rest att följa upp, inte ett kvitto på att allt är klart. Be om slutbeskedet i original och läs vilken typ av beslut det är.

Energideklarationen ger dig en jämförbar klass

Energideklarationen är det andra dokumentet, och det handlar om drift snarare än byggskede. Kravet gäller vid sex tillfällen: när en byggnad är ny, när en ombyggnad omfattar en betydande del av klimatskärmen, när byggnaden ägs av ett offentligt organ, när golvarea över 250 kvadratmeter ofta besöks av allmänheten, när byggnaden upplåts med nyttjanderätt och när byggnaden säljs.

En energideklaration får användas i tio år enligt 6 b § i lag (2006:985) om energideklaration för byggnader. Vid nybyggnation är det byggherren som ska se till att en deklaration upprättas, enligt 4 § samma lag. Byggnader klassas på en skala från A till G, plus A0 för nollutsläppsbyggnader. Alla kan söka i Boverkets e-tjänst Hämta energidokument och beställa ett begränsat antal dokument som allmän handling.

Sedan den 1 oktober 2026 gäller nya regler om energideklaration och certifiering av energiexpert. Boverket uppdaterar sin handbok löpande utifrån de nya reglerna, så kontrollera alltid mot den senaste versionen i stället för mot ett gammalt utdrag i prospektet.

Gröna bolån kopplar klassen till din ränta

Flera banker erbjuder gröna bolån med rabatt på boräntan, och ett vanligt krav är att byggnaden når en viss energiklass. Boverket tillhandahåller deklarationen där klassen framgår, men det är banken som beslutar vilken ränta en viss klass ger. Fråga din bank vilken klass som krävs innan du räknar in rabatten i boendekalkylen – annars jämför du två lån på olika villkor.

Fråga efter beräkningsunderlaget till klimatdeklarationen

När deklarationen upprättas får data från Boverkets klimatdatabas användas, eller specifika klimatdata för byggprodukterna. Klimatdata för byggprodukter i databasen är generiska och satta konservativt, cirka 25 procent över genomsnittet, just för att det ska löna sig att använda produktspecifika data. Klimatdata för energi och bränsle måste hämtas från Boverkets klimatdatabas.

Byggherren ska spara beräkningsunderlaget i fem år. Det gör det rimligt att be om att få veta om projektet räknat med specifika produkdata eller med generiska schablonvärden. Ett projekt som använt specifika data har ofta gjort ett medvetet materialval, och det är en upplysning du inte får från en säljare som bara säger "hållbart".

Level(s) om du vill jämföra mer än klimat

Boverket lyfter fram Level(s), ett EU-gemensamt verktyg för att bedöma och rapportera hur hållbara byggnader och stadsdelar är. Verktyget har sex makromål: växthusgasutsläpp under byggnadens livscykel, resurseffektiva och cirkulära materiallivscykler, effektiv användning av vattenresurser, hälsosamma och bekväma utrymmen, anpassning och motståndskraft mot klimatförändringar samt optimerad livscykelkostnad och livscykelvärde.

Du behöver inte kunna verktyget i detalj. Men de sex målen fungerar utmärkt som samtalsämne med byggherren: vilka av dem har ni räknat på, och vilka har ni inte? Tystnaden i svaret är också ett svar.

Checklista att ta med till visningen

1. Hämta fastighetsbeteckningen och beställ klimatdeklarationen från Boverket.
2. Kontrollera om projektet ligger i undantagslistan – 100,0 kvadratmeter eller mindre, privat byggherre, industriändamål.
3. Be om slutbeskedet och notera om det är intermistiskt.
4. Hämta energideklarationen och skriv upp energiklassen.
5. Fråga banken vilken klass som krävs för grönt bolån.
6. Fråga om klimatberäkningen bygger på specifika produkdata eller generiska data.
7. Fråga hur byggspill och avfall hanterats i projektet.
8. Läs igenom garantier och besiktningsprotokoll innan du räknar något som klart.

Fem misstag köpare gör

Det vanligaste misstaget är att tro att ordet hållbar har en juridisk betydelse i ett bostadsprospekt. Det har det inte – bara deklarationerna och besluten har det. Det andra är att blanda ihop klimatdeklarationen, som handlar om byggskedet, med energideklarationen, som handlar om driften. De mäter olika saker och kan peka i olika riktningar.

Det tredje är att nöja sig med säljarens sammanfattning i stället för registerutdraget. Det fjärde är att räkna in en grön bolånerabatt utan att veta vilken energiklass banken kräver. Det femte är att köpa i ett projekt som är undantaget från klimatdeklaration och därför saknar jämförelsetal, utan att kompensera med egna frågor om material och energiberäkning.

Vad du gör om dokumenten saknas

Saknas klimatdeklarationen i registret behöver det inte betyda att något är fel – men du ska få en förklaring som håller, till exempel att byggnaden är 100,0 kvadratmeter eller mindre eller att byggherren är en privatperson som bygger privat. Saknas energideklarationen vid köp är det däremot en brist du bör få åtgärdad innan tillträdet, eftersom deklarationen ska finnas när byggnaden säljs.

Vill du gå vidare i detaljerna finns våra guider om driftkostnader i nyproduktion, slutbesiktningens checklista och garantier vid nyproduktion. De tre hänger ihop: energiklassen påverkar driftkostnaden, besiktningen avgör vad som åtgärdas och garantierna avgör vem som betalar när något dyker upp efter tillträdet.

Källor att kontrollera mot

Boverkets handbok om klimatdeklaration samlar lag, förordning och föreskrifter på ett ställe, och där finns också e-tjänsterna för att hämta klimatdeklaration och energidokument. Boverkets sidor om hållbart byggande och förvaltning beskriver Level(s) och de ekologiska, ekonomiska och sociala aspekterna av hållbart byggande. Läs dem i original innan du förlitar dig på någon annans sammanfattning – inklusive den här artikelns.